Donner un immeuble à ses enfants de son vivant : les précautions à prendre

Le parent peut donner la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. C'est une formule fréquente, qui permet de transmettre sans se dépouiller.

Depuis la réforme de 2018, les enfants ensemble ont droit à une part réservée égale à la moitié de la succession. Une donation importante faite à un seul enfant sera prise en compte au décès et pourra, si elle dépasse ce que le parent pouvait librement donner, être réduite à la demande des autres.

Pour éviter des tensions ultérieures, la donation peut être pensée dans un ensemble : donations équivalentes à chaque enfant, ou accord de famille organisé par un pacte successoral devant notaire.

Une donation est en principe irrévocable. Le parent qui donne doit s'assurer qu'il conserve de quoi vivre et se loger. Des clauses peuvent l'aider : retour du bien si l'enfant décède avant lui, interdiction de vendre sans son accord, charges imposées au donataire.

Les droits de donation sur un immeuble dépendent de la région, du lien de parenté et de la valeur du bien. Ils sont en principe payés au moment de l'acte. Il est utile de les comparer avec les droits de succession qui seraient dus en l'absence de donation, en tenant compte de la situation de chacun. Cette comparaison se fait avec le notaire, au cas par cas.